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90年代海南房地产泡沫记实

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发表于 2020-12-30 20:50:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

随着海口市南海大道9号,楼高188米的海口明光海航大酒店正式落成,这栋搁置了多年的海口较高“半拉子”工程迎来了它新的生机,昔日的“烂尾楼”变成了今日海口的“”。从1999年至2007年,海南花8年时间,终以把被誉为“天涯,海角,烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”盘活。

  击鼓传花 海南炒房成风

  1992年的春天,改革开放总设计师邓小平动身南巡。当时的国内,针对改革的诸多争论、质疑声不断,邓小平以他独有的睿智和眼光,在南巡过程中,发表了许多振聋发聩的讲话,勇敢地为改革开放大业护航。南巡讲话对于社会主义的本质和判断标准、计划和市场的关系等重大问题做了改革开放以来较全面明确的阐述。小平同志在他的暮年,对20世纪90年代之后的中国政治经济大局进行了准确的的定位。“胆子更大一点,步子更快一点”,南巡讲话精神已成为中国继续前行的号角。

  海南建省后,闯海南,淘金去,成为无数内地人的选择。“那是一个疯狂的时代。”经事的人,无论成王败寇,都认同这一判断。

  “十万大军下海南,各大财团抢地盘”。满大街都是各地口音的炒房炒地者,他们口中吐出一个个惊人的天文数字,数字背后却只是一块不毛之地,或是刚刚挖了个坑的“大厦”。这些天文数字还在不断膨胀,直到演变成一个令其原形毕露的词汇:海南地产泡沫。

  “一开始都不敢相信,不敢签。在1楼签了房产购卖合同,到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。”潘石屹曾这样回忆。

  周先生是某省驻海南办事处专业,曾经为单位在海南炒房地产。

  1992年,周先生来到海南。那时候,海南房地产正是热火朝天的时候,大家都像疯了一样。除了炒房地产,海南还在热炒内部股。社会上购内部股,根本不问这是什么公司的股票,都是用真金白银去购。到较后,全部变成了废纸。

  在海南“地产泡沫”较膨胀时,各地“热钱纷纷流入,房价以每天200至300元的速度上涨。那时候拿到银行的钱太容易。眼见着有人打电话向银行要2000万元,银行员工就来你的办公室,帮你办好贷款的手续。2000万到手后,购下当时很有名的汇宇金城的一栋楼。过段时间,2600万卖出去,600万就这样到手了。

  “钱太好挣了,在当时,100%的率根本不算高。那时候海甸岛有栋松雷大厦,炒卖了17手。较后楼还没完工,之前16手炒家的钱也一直没到位。到崩盘的时候,较后一家将之前的16家全部告上法庭,前16家每家凑些钱,才勉强把楼给完工了。”尽管幸运地全身而退,周先生还是对当年的惊心动魄和集体荒谬刻骨铭心。

  房价飞涨 海南留下阵痛

  1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半。这一年,海口市经济增长率高达83%,海南全省财政收入的40%来自房地产业。

  房价一路飙升。1991年,海南省房地产平均价格为1400元/平方米,仅仅一年,就猛增至5000元/平方米。1993年上半年顶峰时期,高达7500元/平方米。房价高涨的背后,海口市地价由1991年的几十万元/亩,一路狂飙至680万元/亩。带着几万元“闯海南”的人,一觉醒来已身家百万。

  无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产。到工商管理部门登记注册的公司,每天较多达300家。高峰时期,总人数不过160万的海岛上,竟然出现5000多家房地产公司,平均每320个人一家。

  开发商在银行大量贷款,甚至把仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行,以此收获倒卖地皮的资金。

  1993年,宏观调控一出手,海南留下了遍布全省的“烂尾楼”,总面积达1631万平方米。其中“烂尾楼”工程的两个“重灾区”海口和三亚,分别有179宗和120宗“烂尾楼”工程。据统计,海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米,沉淀资金149亿元。当时只有700多万人口的海南,房地产积压量竟占全国的十分之一。

  开发商纷纷倒闭,老板逃离使银行不良贷款率一夜间剧增,很多开发商以天价抵押的楼盘甚至还没动工,已建成的抵押项目也大幅贬值。

  华夏证券、南方证券等一批老牌券商因为对海南地产的大笔直接投资而损失惨重。省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现了严重的资金困难。

  1995年8月成立的海南发展银行出现近三年的挤兑风波,直到1998年6月21日被央行宣布关闭。这也是建国后头家因支付危机关闭的省级商业银行。

  耗时八年 海南房产复苏

  1999年,海南处置“烂尾楼”工程正式开始。当年,政府给予了海南诸多优惠政策,如换地权益书和减免契税、营业税等。此外,政府还给予海南5亿元的财政补贴,海南省政府也免除相关税收10亿元。同时,海南出台了加快停缓建工程的决定。不进行处置或者没有能力进行处置的,由政府部门代为处置。同时,对已经投入续建的工程,还出台了免征、减征各种行政事业性收费的规定。一系列优惠政策,使得有实力的开发商纷纷参与到续建工程之中。

  2000年是海南房地产发展的一个重大转折点,国务院批复的《处置海南省积压房地产方案》正式实施。

  2003年,三亚市政府对位于大东海11层高的万国旅游城实施了定向爆破拆除,对16层高的侨友大厦进行了人工拆除。其间,“炸”出了许多年来深藏不露的开发商及其关联人,从而在全省上下掀起了一轮处置积压房地产和新开工项目建设的高潮。

  据统计,截至2007年底,海南的闲置建设用地绝大部分被收回或盘活,已处置了23353.87公顷,占闲置总量的98.13%;全省共批准复工建设的停缓建工程项目面积1608.17万平方米,占原规划报建面积的98.6%;销售或出租原空置商品房444.63万平方米,占积压总量的97.6%。


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